在改革開放45周年之際，曾經(jīng)以勞動密集型和資本密集型產(chǎn)業(yè)「殺出一條血路」的深圳，未來高質(zhì)量發(fā)展的核心邏輯已經(jīng)轉變?yōu)樾屡d產(chǎn)業(yè)和科技創(chuàng)新。協(xié)同推進基礎設施建設和園區(qū)運營管理，促進產(chǎn)業(yè)資源深度融合正在成為深圳打造粵港澳大灣區(qū)國際科技創(chuàng)新中心的重要抓手。基於此，仲量聯(lián)行重磅發(fā)布深圳市產(chǎn)業(yè)園白皮書《產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)空間，「向上突破」之路》。
「一方面是蓬勃發(fā)展的各類新興產(chǎn)業(yè)，一方面是土地資源緊缺的現(xiàn)實情況，深圳的產(chǎn)業(yè)空間載體應當如何演進以更好地回應本地企業(yè)的訴求，滿足未來發(fā)展需要成為了擺在產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資者、運營方和入駐企業(yè)面前最重要的課題之一。」 仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：「在這份白皮書裏，我們對總體量達8,600萬平方米的深圳產(chǎn)業(yè)園存量產(chǎn)品從硬件方面進行梳理和深度分析，旨在為各方參與者提供有力的指引，並為其他地區(qū)或城市產(chǎn)業(yè)空間與產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展提供參考與借鑑。
深圳戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值
土地資源掣肘+科技創(chuàng)新 催生產(chǎn)業(yè)空間升級
深圳市面積僅為1997.47平方公里，遠小於其他一線城市，這也導致其土地開發(fā)強度顯著過高。第三次國土調(diào)查結果顯示，深圳市陸域開發(fā)強度已經(jīng)達到50%，遠超30%國際警戒線。在土地資源緊缺的同時，以研發(fā)為主導、技術創(chuàng)新為驅(qū)動的高附加值產(chǎn)業(yè)方興未艾。截至2022年，深圳七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值佔GDP比重已達到40%以上，成為深圳經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要引擎。
白皮書指出，隨著深圳土地資源已經(jīng)基本見頂，土地供給與新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求之間的衝突日益明顯。在此情況下，產(chǎn)業(yè)用地的集約化利用——即在空間上將產(chǎn)業(yè)鏈上下游進行垂直化布局，通過建設「垂直工廠」（又稱「工業(yè)上樓」）等舉措將產(chǎn)業(yè)空間的「存量」變?yōu)椤冈隽俊梗M而優(yōu)化存量產(chǎn)業(yè)空間和提升存量土地（尤其是工業(yè)用地）的投資和利用效率，已是「箭在弦上」的必由之路。
產(chǎn)業(yè)迭代與空間載體演進同頻 高品質(zhì)產(chǎn)品前景可期
深圳產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)結構的不斷發(fā)展與迭代，對本地產(chǎn)業(yè)載體產(chǎn)生了深遠影響。白皮書回顧道：從佔地面積大、容積率低、主要滿足勞動密集型製造業(yè)生產(chǎn)需求的深圳產(chǎn)業(yè)園1.0版本，到旨在滿足以電子信息為代表的新興產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、研發(fā)、試驗、辦公等需求的2.0版本及各項配套設施更加完善的產(chǎn)業(yè)園2.5版本，再到2015年至今，「工業(yè)上樓」的雛形逐步形成——即二樓以上的載體空間也具備較高硬件標準，具備測試、研發(fā)、實驗甚至中試生產(chǎn)等功能，同時提供了高標準的服務管理與生活配套的3.0版本竣工入市，深圳產(chǎn)業(yè)空間的演變一直都與產(chǎn)業(yè)結構的迭代息息相關。
根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在總體量約8,600萬平方米的深圳產(chǎn)業(yè)園存量產(chǎn)品中，硬件設施標準較低的項目數(shù)量達九成之多——其中產(chǎn)業(yè)園1.0項目佔62%，產(chǎn)業(yè)園2.0項目佔28%。而硬件標準和品質(zhì)較高、配套設施更加完善的產(chǎn)業(yè)園2.5和3.0項目的佔比僅分別為9%?和1%。從點位分布來看，超過半數(shù)的2.5及3.0項目都分布在坪山和南山兩區(qū)之內(nèi)。長遠來看，高品質(zhì)項目擁有廣闊的發(fā)展前景。
深圳市產(chǎn)業(yè)園各類型迭代發(fā)展歷程一覽
產(chǎn)業(yè)園走向多元複合 引領創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚
白皮書預測，未來產(chǎn)業(yè)空間的發(fā)展趨勢表現(xiàn)為貫穿生產(chǎn)全流程、縱向協(xié)作與橫向協(xié)同配套的複合型新型產(chǎn)業(yè)園。這些產(chǎn)業(yè)園以研發(fā)和試製試驗為核心，依賴知識網(wǎng)絡形成獨特的產(chǎn)業(yè)集聚。新一代產(chǎn)業(yè)園需根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)流程提供多樣化、複合化和專業(yè)化的空間和服務，以滿足各環(huán)節(jié)的需求。其中，對於研發(fā)和試製試驗，市場期待產(chǎn)業(yè)園提供較高的層高以容納先進設備和實驗室設施；對於輕型生產(chǎn)環(huán)節(jié)則需提供更大的載重以滿足大型設備和生產(chǎn)線的使用；在平面布局方面，則應合理設計，最大化利用空間並提高生產(chǎn)效率，以及需預留安裝廢水等處理設備條件；在物流裝卸領域，能否提供快速、高效的垂直貨運系統(tǒng)，或設有專用卸貨通道是產(chǎn)業(yè)園之間競爭決勝的關鍵。
「產(chǎn)業(yè)園3.0一方面是綜合性的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，另一方面是土地利用效率更高的『垂直工廠』，不僅能夠滿足新興產(chǎn)業(yè)協(xié)作和產(chǎn)業(yè)鏈整合的需求，更契合深圳土地供給緊缺的現(xiàn)狀。」曾麗表示：「然而當前深圳高標準產(chǎn)業(yè)園仍面臨體量有限和分布不合理的挑戰(zhàn)，通過深化土地整備和「工改工」城市更新項目，合理配置工業(yè)用地，擴大高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給，持續(xù)客制化設計建設高標準3.0產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將是深圳這一戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展沃土的長期目標。」（記者 王靜抒）
深圳市主要產(chǎn)業(yè)平臺內(nèi)產(chǎn)業(yè)園項目全景地圖
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