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易憲容

中共中央二十屆三中全會(huì)審議通過(guò)的《中共中央關(guān)於進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》）已經(jīng)發(fā)布。《決定》錨定2035 年基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化目標(biāo)，重點(diǎn)部署了未來(lái)五年中國(guó)各個(gè)領(lǐng)域裏的重大改革。房地產(chǎn)改革同樣是未來(lái)幾年的重要任務(wù)。房地產(chǎn)制度改革主要有防範(fàn)化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，重構(gòu)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新模式，及創(chuàng)造條件重建大市場(chǎng)。

在《決定》中，12次提及「房」字，是歷來(lái)三中全會(huì)中談?wù)摲康禺a(chǎn)最多、最集中的一份文件，所以，未來(lái)五年房地產(chǎn)改革將有許多新的看點(diǎn)，並將未來(lái)內(nèi)房市場(chǎng)帶向一個(gè)全新的方向，主要有以下三個(gè)看點(diǎn)。

建構(gòu)內(nèi)房市場(chǎng)發(fā)展新模式

一是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式將終結(jié)，而要做到這點(diǎn)，就得防範(fàn)和化解傳統(tǒng)發(fā)展模式所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，就短期而言，這是中國(guó)房地產(chǎn)要完成的首要任務(wù)。因?yàn)椋?021 年以來(lái)，隨著市場(chǎng)出現(xiàn)重大調(diào)整，其性質(zhì)及供求關(guān)係發(fā)生了根本性變化，由投資炒作主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。

這種轉(zhuǎn)變自然會(huì)擠破房地產(chǎn)的巨大泡沫。泡沫破滅，房?jī)r(jià)回歸理性，必然會(huì)出現(xiàn)全國(guó)性房?jī)r(jià)普遍下跌。由於以往房?jī)r(jià)炒得太高，這種房?jī)r(jià)下跌了三年還在持續(xù)，估計(jì)在三線四線城市，這種房?jī)r(jià)下跌還會(huì)持續(xù)幾年。而房?jī)r(jià)下跌，不僅會(huì)讓整個(gè)房地產(chǎn)投資和銷售立即疲弱，住房需求消失，而且引發(fā)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，並可能向銀行體系和金融體系傳導(dǎo)。

還有，在以往投資炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由於房?jī)r(jià)只漲不跌，房地產(chǎn)的暴利吸引全國(guó)各行各業(yè)的企業(yè)都去建造住房，加上內(nèi)地住房預(yù)售制度及土地供應(yīng)制度，使得供應(yīng)立即膨脹，到2021年出現(xiàn)全國(guó)性住房供應(yīng)過(guò)剩。這不僅造成了社會(huì)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，也由於資金不能回籠或資金斷裂，引發(fā)了許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)倒閉，房地產(chǎn)危機(jī)重重等?！稕Q定》的首要任務(wù)不僅在於終結(jié)舊有發(fā)展模式，更為重要的是要防範(fàn)和化解風(fēng)險(xiǎn)，為未來(lái)發(fā)展新模式構(gòu)建創(chuàng)造條件。

二是建構(gòu)未來(lái)內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，其前提就是交易的去金融化，讓住房成為完全改善居民生活所需的消費(fèi)品。在《決定》中，這點(diǎn)非常明確。因?yàn)樽》考瓤墒窍M(fèi)品，也可是投資品。同一住房，對(duì)它的性質(zhì)界定不同，其供求關(guān)係、定價(jià)基礎(chǔ)、定價(jià)方式等是完全不同的。在2021年以前，內(nèi)房市場(chǎng)之所以會(huì)只漲不跌，並吹起了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫，就在於沒(méi)有對(duì)住房性質(zhì)用稅收政策進(jìn)行嚴(yán)格界定，把住房當(dāng)成了一個(gè)投資品，成了不少人投機(jī)賺錢的工具。新的房地產(chǎn)模式就是要去除住房買賣賺錢的性質(zhì)，即住房買賣的去金融化。住房是消費(fèi)品而不是投資品。

新的住房發(fā)展模式是要建構(gòu)一個(gè)多樣性、多層次、多元化的消費(fèi)市場(chǎng)。住房消費(fèi)的多樣性主要是把每一個(gè)居民可能根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)約束條件、個(gè)人偏好來(lái)選擇滿足其居住需求的方式， 可以租賃住房， 也購(gòu)買持有住房。在德國(guó)，選擇租賃住房的居民佔(zhàn)比達(dá)50%以上，而在美國(guó)選擇購(gòu)買持有住房的居民比例達(dá)68%以上。在這種可自由選擇的情況下，每一個(gè)居民可以根據(jù)不同條件作出自己的選擇，這應(yīng)該是滿足居民住房需求最好的方式?！稕Q定》中房地產(chǎn)制度改革第一條就是「建立租購(gòu)並舉的住房制度、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式」。就內(nèi)地現(xiàn)有的情況而言，要建立租購(gòu)並舉的住房制度，核心問(wèn)題可能要建立完全有利於租賃者的制度安排，在這方面，房地產(chǎn)改革要做的工作會(huì)很多。

促進(jìn)農(nóng)村人口市民化

住房消費(fèi)的多層次主要是指消費(fèi)性住房產(chǎn)品多樣化和多層次。房地產(chǎn)改革要求開(kāi)發(fā)商根據(jù)居民不同需求和不同偏好建造不同層次的住房，以滿足不同群體在不同時(shí)期對(duì)住房的不同需求。比如，有首次購(gòu)房和改善性住房；有一般性住房和高檔住房等。事實(shí)上，隨著居民生活水平提高，居民對(duì)住房居住需求會(huì)越來(lái)越多、越來(lái)越高，房地產(chǎn)改革就是要滿足不同層次的居民這種不斷增長(zhǎng)的住房需求。住房消費(fèi)的多元化主要是指保障性及商品性住房並舉。這裏強(qiáng)調(diào)的是政府通過(guò)增加保障性住房建造來(lái)保證城市底層居民的基本居住條件，讓他們也住有所居。

三是通過(guò)農(nóng)村人口的市民化及土地制度改革，重塑內(nèi)房市場(chǎng)。因?yàn)榫彤?dāng)前各城市住房存量現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，三線以下的城市基本上處?kù)秶?yán)重過(guò)剩狀態(tài)。據(jù)了解，這些城市的居民居住條件基本上得到了滿足（許多城市基本上是一人一套，而不是一家一套，極少數(shù)例外），所以在這些城市保障性住房需求也是很小。住房緊缺基本上是在一線城市及少數(shù)二線城市。所以，當(dāng)前內(nèi)房市場(chǎng)的現(xiàn)狀就是，一是面對(duì)一些城市嚴(yán)重供給過(guò)剩的住房如何消化，二是面對(duì)某種程度住房供應(yīng)緊缺的城市如何增加供給?？梢钥吹?，《決定》的房地產(chǎn)改革對(duì)此進(jìn)行了具體部署。

《決定》所提出的城鄉(xiāng)融合，促進(jìn)農(nóng)村居民市民化是一項(xiàng)重要的制度安排。這項(xiàng)制度安排將給未來(lái)內(nèi)房市場(chǎng)帶來(lái)巨大的住房需求，不僅可以用來(lái)消化目前三線以下城市住房的嚴(yán)重過(guò)剩，也將可為未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展提供一個(gè)潛在的巨大市場(chǎng)，而農(nóng)村土地制度改革是這個(gè)無(wú)限大的住房需求市場(chǎng)得以發(fā)展的前提。因?yàn)橥恋刂贫雀母锞褪且尙F(xiàn)有的土地資源合理配置以及高效利用，就是要盤活農(nóng)村存量資產(chǎn)，不僅可讓農(nóng)村居民市民化提供第一桶金，也可降低土地要素流轉(zhuǎn)成本，降低建造住房所需土地成本，有利於增加住房供給。

總之，未來(lái)內(nèi)地房地產(chǎn)改革就是要重構(gòu)房地產(chǎn)發(fā)展新模式，讓住房成為滿足居民不同住房需求的消費(fèi)市場(chǎng)。

圖源：中新社